广东国融律师事务所企业复工复产律师公益法律服务队副队长唐丽斌律师成功调解一宗40余商户要求新冠肺炎疫情期间减租的集体纠纷。从介入调解到达成调解协议，仅用3天时间。

3月初，中山市某镇某建材城40余家租户的代表人向该镇信访办反映，自1月新冠病毒引发肺炎疫情暴发以来，租户的经营受到严重影响，政府的防控措施封闭了该建材城的进出口，导致无法经营，即使现已开放，但受疫情影响，亦无生意可做。租户称该建材城属于镇属物业，要求按照中山市人民政府发布的《关于应对疫情稳企安商的若干措施》文件规定免收2月份和3月份租金。

广东国融律师事务所唐丽斌律师作为该镇常年法律顾问，受邀参与本次调解。在3月11日上午的调解会议上，唐丽斌律师充分听取出租人、第一承租人、租户的陈述后，认为双方的争议焦点主要有3点：

1.租户脱离出租人与第一承租人、第一承租人与租户之间的法律关系，片面解读《关于应对疫情稳企安商的若干措施》关于免收租金的政策措施；

2.第一承租人认为其已经将出租人免除其的租金，按租户应交租的比例，全部予以免除，并在该基础上额外再免除建材城72户租户合计3万元的租金，已经做出让步；

3.租户通过第一承租人提出减免的幅度推测出第一承租人从出租人处承租了物业，提高了百分之五十多的租金后再转租给他们，产生不甘心的情绪。对于第一承租人如此高收益，遇到疫情仍不让利感到气愤。再者，第一承租人多次变更减免方案，从一开始的不减免、到减免13%、到减免43%、再到减免50%，他们认为是他们不断的坚持要求获得的胜利，且其他镇区也有类似通过集体性抗议减免了2、3月份租金的成功案例，因此抱有较大的希望。

针对上述焦点问题，唐律师在调解会议上作以下处理：

1、向第一承租人解释目前法院在涉疫情商事案件的处理趋势，因疫情防控措施对租户经营期间造成实质性影响的，按原合同继续履行对一方明显不公平的，法院会结合受影响的程度，根据公平原则进行处理。虽然，第一承租人已主动提出减免2月份50%租金、3月份13%租金，但减免的租金大部分是将享受资产公司减免的利益下放给租户，建议第一承租人从疫情期间造成第一承租人的损失与租户的损失的比例，与第一承租人减免的幅度是否符合公平原则考虑减免的方案是否有调整的空间。

2、为租户代表解读了市稳企按商措施减免租金政策。减免2、3月份租金是对承租国有物业的承租人，但对于市场运营主体的出租人，该政策文件只是鼓励。对于出租人、第一承租人、租户三方而言，出租人已经按照政策文件减免了第一承租人的租金，而第一承租人与租户之间属于市场运营主体与租户之间的租赁关系，属于政策文件鼓励减免租金的部分，不具有强制力，是否减免租金属于市场经营行为。

3、告知租户代表，租户与第一承租人之间的纠纷属于民事纠纷，双方应通过协商途径解决，政府只能协调双方进行协商处理，协商不成的，租户应通过诉讼的合法途径解决纠纷。如采取错误的维权措施，可能涉嫌违反《治安管理处罚法》，受到行政处罚，建议采取合法有效的维权途径。

通过第一次调解会议后，考虑到租户及第一承租人均期望快速解决纠纷，尽快恢复生产，于是次日举行第二次调解会议。第二次调解会议上，第一承租人提出了新的2、3月份减免租金方案，作出了进一步的退让，会后商户同意了第一承租人提出的2、3月份减免租金方案，双方达成调解，签订补充协议。

唐律师认为，近期因新冠肺炎疫情对市场经济造成巨大冲击，国家出台有关租金减免的法律及政策，不少租户在不了解法律、政策规定的情况下，容易产生矛盾纠纷。而大多数的纠纷均是标的不大的纠纷，或双方均急于解决纠纷以期尽快恢复生产经营，在此背景下，律师参与民事调解，可以发挥专业优势、诉讼职业技能，通过识别争议焦点，以讲法释理的方式重点突破，引导双方理清各方权利义务责任、分析维权途径及成本等，为双方作出决策提供重要参考信息，在一定程度上能够促使双方快速、和谐解决纠纷。

律师参与民事调解解决新冠疫情下民商事纠纷，对稳企安商发挥重要作用，大大提升企业复工复产率，有效推动市场经济发展。